--- Jangka waktu yang diperlukan rumah di daerah seperti Menteng dan Kemayoran sejak ditawarkan hingga laku terjual, kurang dari 3 bulan dengan harga Rp8 miliar-Rp14 miliar--

Lembaga riset internasional Knight Frank akhir bulan lalu menyebutkan pertumbuhan harga rumah mewah di Jakarta tertinggi dibandingkan dengan 29 kota lainnya di 29 negara.

Tak tanggung-tanggung, sepanjang Maret 2012-Maret 2013, penaikan harga rumah mewah di Jakarta mencapai 38,1%, posisi kedua ditempati Bangkok sebesar 26,1%, dan posisi ketiga Miami 21,1%.

Dari data yang sama, disebutkan juga penurunan harga rumah mewah di beberapa negara. Penurunan tertinggi terjadi di Tokyo sebesar 17,9%, Paris 13,6%, dan Madrid 13%. Adapun Singapura turun 3,3%.

Penaikan harga properti di Jakarta yang di atas rata-rata negara kawasan diakui Teguh Satria, Presiden Federasi Realestat Internasional (FIABCI) Asia Pacific. Dia menyebutkan melambungnya harga properti saat ini disebabkan oleh beberapa faktor antara lain tingginya permintaan untuk hunian yang mendekatkan konsumen dengan lokasi kerja dan investasi.

Hukum pasar menjadi pemicu utama meroketnya harga properti baik rumah atau pun apartemen. Terlebih, hunian kelas menengah ke atas pada saat ini tergolong setinggi langit. “Pemicunya sudah pasti demand yang tinggi. Kalau demand-nya naik maka harganya naik," ujarnya.

Lahan yang tidak bertambah sementara jumlah orang berpenghasilan tinggi terus meningkat semakin mendorong kenaikan harga rumah mewah di Jakarta.

Teguh menyebutkan, investasi yang menjadi tren selain emas, deposito dan bermain di saham, salah satunya yaitu properti yang memang cukup besar di beberapa negara Asia seperti Singapura, Malaysia termasuk Indonesia.

Pola investasi di sektor properti, sebenarnya tidak banyak berubah. Tren investasi untuk properti residensial menengah ke atas bisa sampai 30%. Sisanya orang membeli rumah mewah untuk dihuni.

Ketua Komite Tetap Kebijakan Bidang Properti dan Kawasan Industri Kadin Indonesia itu memprediksi pasar hunian mewah diprediksi bagus ke depannya karena konsumen berkantong tebal akan terus berburu hunian mewah.

Dari hasil survei Bank Indonesia untuk rumah sekunder alias bekas di Jakarta periode Oktober-Desember 2012 disebutkan bahwa jangka waktu yang diperlukan rumah di daerah seperti Menteng dan Kemayoran sejak ditawarkan hingga laku terjual, kurang dari tiga bulan.

Berdasarkan jenis rumahnya, rumah yang paling cepat terjual adalah tipe atas atau besar, dengan luas lebih dari 150 m2. Padahal, rerata harga per unit rumah di Menteng mencapai hampir Rp14 miliar, dan di Kemayoran nyaris Rp8 miliar tiap unitnya. Tentu saja rerata harga rumah termahal masih dipegang oleh area Pondok Indah-Kebayoran Lama di Jakarta Selatan dengan Rp19 miliar per unit.

Sebagian besar responden dari hasil survei lembaga yang mengeluarkan regulasi minimal uang muka KPR 30% itu berpendapat faktor-faktor yang mempengaruhi kecepatan penjualan rumah bekas adalah view, fasilitas, keamanan, kenyamanan, harga jual, dan lokasi.

Sementara itu, perusahaan konsultan dan riset properti Cushman & Wakefield Indonesia (CWI) mencatat kinerja penjualan rumah baru di area Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi. Sepanjang tahun lalu, dari 8.445 unit rumah baru yang tersedia, tingkat penjualannya mencapai 92%.

Tiap bulannya, sekitar 40 unit rumah terjual di area Tangerang, Bogor, dan Depok. Di Bekasi sebanyak 30 unit dan 5 unit di Jakarta. Dari jumlah itu, minat terhadap rumah segmen menengah atas dengan harga Rp1,4 miliar hingga Rp2 miliar mendominasi dengan 28%. Rumah kelas atas, seharga lebih dari Rp2 miliar hanya berkontribusi 27%.

"Secara umum, rata-rata nilai transaksi bulanan pada perumahan Jadebotabek tercatat sebesar Rp140,3 miliar, turun sebesar Rp9,4 miliar dari semester I/2012 dan Rp12,5 miliar dari 2011,"  ujar Arief Rahardjo, Head of Research and Advisory Cushman & Wakefield Indonesia.

Faktor yang paling berpengaruh terhadap penurunan tersebut, tambahnya, adalah adanya penundaan keputusan pembelian untuk sementara serta berkurangnya aktivitas pemasaran pada periode yang sama.

Selain rumah, produk residensial yang juga laris manis layaknya kacang goreng adalah apartemen atau kondominium. CWI juga merinci, tingkat penjualan hunian vertikal itu di Jakarta pada akhir 2012 dan awal 2013 mencapai kisaran 96%, untuk semua segmen. 60% dari total pembelinya adalah kalangan investor.

Dengan kondisi demikian, tidak heran jika pengembang berlomba-lomba membangun pasokan baru. Data dari Coldwell Banker Indonesia menyatakan terdapat 40 proyek apartemen baru di Jakarta yang konstruksinya selesai tahun ini. Meskipun didominasi apartemen grade B, di beberapa area premium dan CBD, masih akan banyak bermunculan kondominium kelas A.

 AGRESIF MEMBANGUN

Pasokan yang membludak tadi ternyata masih bisa diimbangi oleh minat konsumen alias investor. Sebagai contoh, menara apartemen pertama proyek superblok Holland Village milik Lippo Group di kawasan Cempaka Putih, Jakarta Pusat, sempat kelebihan pesanan (oversubscribe) 200% dari total unit yang tersedia.

Padahal, ketika itu proyek tersebut bahkan belum mulai diluncurkan secara resmi. Harga yang ditawarkan untuk sekitar 200 unit apartemen itu mulai dari Rp1,5 miliar per unit.

Proyek apartemen mewah milik Lippo sebelum Holland Village, yakni menara The Bloomington di superblok Kemang Village di Kemang, Jakarta Selatan juga berhasil terjual 75% dalam minggu-minggu pertama pascadiluncurkan.

Menariknya, apartemen itu disebut-sebut sebagai salah satu yang termahal di Jakarta dengan harga awal Rp35 juta per m2 atau mulai Rp7 miliar-Rp14 miliar per unit.

 

Selain Lippo, Ciputra Group juga tidak ketinggalan ikut merasakan manisnya kue hunian mewah. Harun Hajadi, managing director Ciputra Group, membenarkan jika minat konsumen terhadap apartemen kelas atas memang masih cukup tinggi, pasarnya masih kondusif dan suku bunga KPR relatif terjangkau.

"Beberapa proyek apartemen kami, seperti Raffles, Myhome, maupun Orchid peminatnya masih banyak meskipun tidak terlalu gencar promosi. Tetapi, kalau bunga KPR dinaikkan, ceritanya tentu lain lagi," ungkapnya.

Dia mengaku tidak tahu pasti mengenai komposisi pembeli apartemen yang dikembangkan grup pengembang tersebut, apakah lebih banyak investor atau end user, yang jelas pembeli dengan motif investasi sudah banyak memasuki pasar.

Harun menambahkan, proyek-proyek di luar Jawa tersebut merupakan salah satu strategi ekspansi Ciputra Group. Di Jawa, terutama Jakarta, grup tersebut masih memiliki banyak proyek residensial, baik berbentuk rumah tapak maupun hunian vertikal.

“Di Jakarta kami masih memiliki bank tanah seluas  kurang lebih 1.500 hektare total. Peruntukannya bervariasi, ada perumahan, apartemen, perkantoran, maupun komersial,” jelasnya.

Pengembang lain yang juga serius menggarap pasar hunian mewah adalah Pondok Indah Group, dengan kompleks Pondok Indah di Jakarta Selatan dan tiruannya, yakni Puri Indah di Jakarta Barat.

Setelah lahan di kedua area tersebut mulai terlalu penuh dengan rumah-rumah mewah, pengembang kemudian mulai melirik hunian vertikal. Di Pondok Indah, salah perusahaan di bawah grup itu, PT Metropolitan Kentjana Tbk  telah membangun sejumlah apartemen grade A.

Pondok Indah Group kini tengah memacu pembangunan di kawasan Puri Indah, dengan apartemen mewah The Windsor.  Menara kedua kompleks apartemen tersebut pada awal peluncurannya dibanderol mulai dari Rp2,9 miliar-Rp10 miliar untuk apartemen seluas 111 m2-372 m2.

Presiden Direktur Pondok Indah Group Husin Widjajakusuma menilai pertumbuhan harga apartemen mewah di Puri Indah masih memiliki rentang yang cukup tinggi, sehingga tidak akan stagnan sebagaimana yang diprediksikan beberapa pihak.

"Harga apartemen di Puri Indah masih belum semahal harga di kawasan premium Jakarta lainnya yang bisa mencapai Rp30 juta-Rp40juta per m2,
sehingga peluang tumbuhnya masih banyak. Itu juga didukung oleh pengembangan wilayah puri indah sendiri," terangnya.(msb)